Well, chả là cũng không muốn viết một bài dài thế này để phân tích đâu, nhưng vì phụ huynh cứ hỏi sao không mua nhà nên phải cố viết một bài phân tích tử tế để thuyết phục điều mình nói là đúng.
Do tư tưởng “an cư lạc nghiệp” và tư tưởng thích sở hữu nên người Việt Nam đa phần nói chung thích mua chung cư hơn là đi thuê để ở. Bạn sẽ gặp các trường đại loại như “Sao mày mua không mua luôn chung cư mà đi thuê làm gì?”
Tháng trả 15 -20tr, trong khi tiền đó đi góp ngân hàng khi hết thời gian thì nhà thuộc về mình”. Chắc là nhiều người sẽ được khuyên như thế và cảm xúc cho thấy họ cũng nói “có vẻ đúng”.
Đa phần người ta khi mua cái gì đều để cảm xúc chi phối và đó là kiểu đầu tư “phi lý trí”. Tuy nhiên, nếu tính toán ra con số cụ thể thì liệu rằng cảm xúc của bạn có còn đúng nữa không. Cảm xúc có thể đúng hoặc sai nhưng con số thì “không biết nói dối”.
Giống như hồi nhỏ chúng ta thường nghe câu đô “một ký sắt và một ký bông gòn cái nào nặng hơn” cảm xúc ngay tức khắc cho rằng một ký sắt có vẻ nặng hơn nhưng thực tế khi đặt lên bàn cân thì 1 ký sắt và 1kg bông thì cũng nặng như nhau mà thôi.
ĐA PHẦN NHIỀU NGƯỜI CHO RẰNG CHUNG CƯ LÀ TÀI SẢN?
Đó là sai lầm lớn nhất khi người mua chưa tìm hiểu về sản phẩm đã vội vàng xuống tiền. Tôi xin nhắc lại, chung cư là một loại sản phẩm tiêu dùng tức là nó sẽ có giá trị giảm dần theo thời gian.
Do đó, trong quá trình sử dụng phải khấu hao giá trị của sản phẩm theo từng năm.
Nói suông thì chưa tin phải không, thực tế dưới đây sẽ cho bạn cái nhìn tổng thể hơn nhé.
– Dự án Seasons Avenue hiện đang được giao dịch ở giá 30tr/m2 trong khi cách đây 3 năm mở bán thì dự án lại có giá tới 40tr/m2
– Dự án Golden Land Mễ Trì cách đây 5 năm được mở bán với giá 36tr/m2, trong khi hiện tại bán lại chỉ được 30tr/m2
– Dự án Thăng Long Number One cách đây 2 năm được mở bán 40tr/m2 thì hiện tại đang giao dịch ở mức giá 35tr/m2
Còn hàng tá dự án ngoài kia, cứ sau khi bàn giao được 2-5 năm là nó giảm giá so với giá mua trước đó. Tôi đã nói rồi, đừng để cảm giác đánh lừa nữa, hãy nhìn vào thống kê, nhìn vào con số vì con số không biết nói dối.
Nhìn chung, chung cư là loại hình tiêu sản và có giá trị giảm dần theo thời gian do phải khấu hao theo từng năm. Tuy nhiên, một số sản phẩm vẫn có thể tăng giá nhẹ khi đi vào sử dụng.
Việc tăng giá này không phải do loại hình sản phẩm mà chủ yếu là do cung cầu quyết định mà thôi. Đa phần các khu vực khan hiếm quỹ đất để tiếp tục phát triển dự án thì chung cư sẽ tăng giá, đó là những chung cư nội thành, các quận trung tâm.
Tuy nhiên, giá cũng chỉ tăng đến một mức nào đó thôi rồi cũng giảm dần theo giá trị sử dụng. Còn những dự án ven đô, vùng ven thì đa phần người mua chỉ từ chết đến trọng thương mà thôi.
MUA CHUNG CƯ VÀ ĐI THUÊ CÁI NÀO LỢI HƠN VỀ MẶT LOGIC?
Đây là một bài toán về tài chính chi chít những con số nên có thể sẽ làm bạn hoa mắt đấy. Đề bài của bài toán như sau:
– Đầu tư mua một dự án căn chung cư vùng ven, giá 3.5 tỷ/ đồng căn 2 PN. Nên nhớ với mức giá hiện tại tầm giá 3.5 tỷ thì bạn chỉ được mua chung cư hạng B thôi nhé, nếu là chung cư hạng A thì giá phải từ 5 tỷ cho căn 2PN là ít.
– Bạn có sẵn 30% tức là 1050tr, số còn lại vay ngân hàng trong thời gian là 20 năm.
– Lãi suất huy động của ngân hàng là 8%/năm, niêm thả nổi cho vay mua nhà là 4%/ năm. Tức là người mua nhà phải chịu lãi là 12%/năm khi mua nhà.
– Chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ được khấu hao trong vòng 50 năm theo phương pháp khấu hao đường thẳng. Tôi thật nha, chung cư mà ở 50 năm thì nó cũng te tua lắm rồi, xuống cấp trầm trọng. Cứ nhìn vào chung cư Miếu Nổi Bình Thạnh đi, đã được 50 năm đâu mà nó te tua cỡ nào.
– Chung cư giá 3.5 tỷ thì giá thuê hiện tại rơi vào khoảng 12 -15tr, lấy trung bình là 13.5tr nhé. Giá này thường được các chủ nhà bao phí này nọ rồi, phí chắc tầm 300k/ tháng.
– Sử dụng công cụ tính lãi suất vay mua nhà của ngân hàng Techcombank để lấy thông số nhé.
Đề bài đã xong, bây giờ sẽ là lời giải cho bài toán này nhé:
Phương án 1: đi mua nhà
– Tổng số nợ phải trả trong vòng 20 năm cho khoản vay 2,45t là 2,952t. Chà căng à nha, như vậy mỗi tháng bạn phải trả tiền lãi vay để mua nhà trung bình là 12,3tr đồng.
– Khấu hao chung cư trong vòng 50 năm, trung bình là 5,83tr đồng.
– Phí này nọ, nếu bạn đi thuê sẽ được chủ nhà bao là 0,3tr đồng
Tổng số tiền bạn phải trả khi chọn mua chung cư hàng tháng là: 18,43tr đồng.
Đây là con số tôi chỉ tính trung hàng tháng thôi nhé, thực tế
những năm đầu bạn phải trả phần lãi nhiều hơn rất nhiều. Do đó, khoản tiền phải trả thực sẽ cao hơn nếu tính theo time-value của dòng tiền.
Phương án 2: đi thuê
– Giá thuê chung cư: 13,5tr/ tháng
– Số vốn ban đầu không làm gì, đem gửi ngân hàng lãi suất 8%/năm, trung bình mỗi tháng được: 7tr.
Như vậy tổng chi phí bỏ ra nếu bạn đi thuê nhà để ở sẽ là: 13,5 -7 = 6,5tr/ tháng.
Con số tính toán đã chứng mình rồi, chắc mọi người cũng có câu trả lời rồi đúng không?
Tuy nhiên, do người Việt Nam mình vẫn thích sở hữu cái gì đó là của mình, của mình mới oai và oách. OK fine, như vậy tôi cho rằng, bạn cần trả thêm một hệ số “Sung Sướng” cho người sở hữu của riêng mình, nhân 2 chắc sẽ là một con số hợp lý. Như vậy, chi phí thuê nhà sẽ nhân hai vì nó không có hệ số “Sung Sướng” như sở hữu. Tổng chi phí sẽ là: 13tr/ tháng.
Các bạn “Sáng Mắt Chưa” đừng để cảm giác đánh lừa nữa, “Cảm giác có thể đúng hoặc sai nhưng con số thì không biết nói dối”
BẠN VẪN MUỐN MUA CHUNG CƯ?
Tốt thôi, nếu bạn thích an cư lạc nghiệp theo ông bà ta thì vẫn ok không sao hết. Tuy nhiên, bạn có thể tham khảo những ý kiến sau của mình nhé:
– Hãy thuê ở thử trước khi mua: bạn cần ở thử để xem loại hình sản phẩm này có hợp với bạn không. Nhiều người khi mua rồi lại hối hận, bán thì lỗ sấp mặt mà không ai mua vì ở không quen vì hàng sớm, quảng lý, cách sống của chung cư nó hơi khác.
– Bạn thử đi làm bài test từ chỗ đến nơi làm xem có chịu được không? Chung cư quận 2 (khu cát lái), chung cư Bình Tân, Chung Cư quận 12 mà đi làm quận 3, quận 1 thì thế nào, bạn chịu đựng được bao lâu?
– Tìm hiểu thật kỹ chủ đầu tư, các giấy tờ liên quan rồi hãy mua nhé: giấy phép dự án, giấy bàn giao đất, bảng thiết kế.
Lưu ý: chung cư chỉ được mở bán khi đã có giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi đã có giấy nghiệm thu phần móng. Hãy tìm hiểu kỹ tất tần tật trước khi đặt bút mua nhé kẻo tiền mất tật mang.
Tác giả: Ryan Nguyễn
